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東協崛起 柬埔寨房地產入手好時機!
2016-12-01

國內房市慘澹,反觀海外房地產投資風氣依舊盛行,近年來東協崛起,柬埔寨房地產以低房價、高投報吸引投資人,GDP成長率達7%,且柬埔寨平均年齡低,勞動市場人力無虞,柬埔寨的流通貨幣為美元,且無外匯管制,投資柬埔寨房地產因以美元計價,將無兩段匯差的影響,外國人憑護照可購置二樓以上公寓大樓的柬埔寨房地產,當地政府也不會審核資金來源,吸引近年來許多外資陸續投資柬埔寨房地產

在金邊的柬埔寨房地產多為租屋客群,以外籍人士居多,工作移民人口增加,造成長期定居需求上升,購買柬埔寨房地產的外國人包含台、中國、韓、日、美、新加坡、馬來西亞和菲律賓等國,中產階級興起,家庭結構也逐漸轉變為小家庭,使當地購買柬埔寨房地產自用需求增加。


柬埔寨房地產稅制相對簡單,買方繳納柬埔寨房地產房屋售價4%的稅金及過戶律師費,持有柬埔寨房地產期間每年支付房屋稅及租賃所得10%的所得稅,此外,柬埔寨房地產僅有購屋總價2%的仲介費及日後的代租代管費用,無多餘的稅務支出,也無打房政策。


亞洲熱錢催生柬埔寨房產熱,改寫金邊天際線

柬埔寨金邊迷人的地方,在綠樹如蔭的街道與佛塔,但過去幾年,建築業興起,外資熱錢湧入,讓這個 200 萬人的城市,成為東南亞成長最快的都市,現在,金邊那過去是皇宮金色屋簷譜成的天際線,變成摩天大樓、辦公塔與高聳的公寓樓群取代。

《日經新聞》報導,2015 年柬埔寨政府授權 2,305 件新建案,價值 33.4 億美元,年增三分之一,房地產投資熱主要資金來自中國、新加坡、南韓、台灣,且今年投資熱潮會持續延燒,當地房地產經紀商表示,柬埔寨 GDP
持續成長,可觀的回報與美元通行,是吸引房產資金流入的關鍵。

金邊從 1970 年中紅色高棉掌權,淨空城市居民,到現在四十年來強勁的經濟成長與政治穩定改變金邊成為一個繁榮的小城。2010 年前十年,柬埔寨成為東南亞國家城市化最快的國家,僅次於寮國。

隨著鄉村遷往都市人口增加,都市經濟與就業市場成長,導致都市房屋需求水漲船高。投資增加,天際線也在上升,日經記者觀察,每個角度都是建築起重機點綴天際線,廣告牌和超市傳單都是豪華公寓,連在 1960
年代興建的柬埔寨大型非政府組織部門傳統房屋都讓位給高聳的公寓。

2005 年到 2014 年,柬埔寨以每年平均 7.5% 的速度成長,孕育出一小批對現代風格的建築、百貨公司與高檔時尚家具店有興趣的中產階級,日本開發商興建的永旺商城就是瞄準這群新興的財富階級。

日本信條集團與當地開發商 Bodaiju 也鎖定柬埔寨中產階級,興建有 928
戶的住宅大樓,有頂樓游泳池、健身房、俱樂部、咖啡廳,開發商聲稱已經賣出九成,大部分是當地買家。他們直言,「這邊所有事情都變得非常快,柬埔寨正在起飛。」

報導指出,金邊的公寓供給預計在 2018 年增加近兩萬戶,幅度為 794%,而辦公室空間自 2008 年來上漲三倍,三家新開的百貨商場,一家是日本Aeon,另外兩家是馬來西亞的百盛集團興建,現在還沒完工。

金邊建築熱潮的中心是在 Koh Pich,湄公河與巴賽河交匯處的小島,2006 年這座島交給海外柬埔寨投資公司,是柬埔寨政府總理有關的本地企業集團,他們自 2006
年開始就把島上的地賣給高檔房屋開發公司,規劃包括鑽石島海濱、菁英鎮等名稱的社區,如鑽石島海濱計劃有像新加坡金沙飯店一樣的酷炫大樓,還有醫院、購物中心、國際學校,經銷商說已經賣出六成,大部分是中國買家。

二月金邊發表一項最有企圖心的計畫,要價 10 億美元,133 層樓的雙塔貿易中心,政府發言人指出,雙塔興建過程會創造上百個就業機會,2019 年完工後將會成為金邊的地標。但不是每個人都被柬埔寨政府的夢收買,很多人覺得這只是象徵政府追求這種政績工程,且他們認為政府在進行這些大型計畫之前,沒有做足夠的市場研究。

報導指出,現在這個產業最大的問題是缺乏監管,2015 年度報告,柬埔寨土地管理部門表示許多建築計畫沒有政府授權,且也不符合安全規範。結果就是供需失衡,有太多計畫被發布,但是根本沒有這麼多人要買。

很多一般的公寓大樓都是空屋,這些建築不是因為需求而蓋,而是「山寨心態」,很多有錢的柬埔寨商人急於把錢放在房地產上。現在中國經濟下滑,資金流動性降低,這些推升繁榮的熱錢不再後,柬埔寨房地產市場會發現自己暴露在風險中,很多人都斬釘截鐵的認為,柬埔寨房地產總有一天會成為一場泡沫。

參考資料:財經新報

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